Chyba każdy Polak zna morał bajki Aleksandra Fredry i konsekwencje maksymy – „wolnoć Tomku w swoim domku”. Znajomość ta nie przekłada się jednak na powszechną chęć i umiejętność ich zastosowania w praktyce. Każdemu z pewnością zdarzyło się natrafić na uciążliwego sąsiada, który za nic miał nasz święty spokój. Z pomocą osobie pokrzywdzonej przychodzi prawo, a konsekwencje dla naruszyciela mogą być bardzo poważne. Zaś przedsiębiorcy w sposób szczególny narażeni są na ewentualne konsekwencje uprzykrzania życia sąsiadom. Z tego powodu powinni zawczasu zadbać, by nie byli oni narażeni na zbędne uciążliwości, wynikające z faktu prowadzenia w sąsiedztwie działalności gospodarczej.
Choć każda osoba, niezależnie od tego czy prowadzi działalność gospodarczą czy nie, jest zobowiązana do niezakłócania sąsiadom możliwości spokojnego korzystania z ich nieruchomości, to w praktyce przedsiębiorca, częściej niż osoba prywatna, ma okazję niepokoić mieszkańców pobliskich mieszkań czy domów. Dostawy towarów, usuwanie odpadów, przyjmowanie klientów – to tylko przykłady czynności, które podejmowane w nieodpowiedni sposób, mogą skutkować powstaniem odpowiedzialności względem właścicieli nieruchomości sąsiadujących.
Immisje i ich rodzaje
W języku prawniczym działania posiadacza nieruchomości, których negatywne skutki odczuwają właściciele nieruchomości sąsiednich, a które nie polegają na wtargnięciu na teren cudzej nieruchomości, określa się mianem immisji. Aktualnie w nauce prawa sąsiedztwo rozumiane jest bardzo szeroko i dotyczy nie tylko nieruchomości granicznych, lecz wszystkich znajdujących się w kręgu oddziaływania źródła emisji.
Immisje mogą być dokonywane w różny sposób. Z uwagi na rozwój techniczny przepisy prawa aktualnie nie przewidują ich zamkniętego katalogu, ani nie zawierają jakiegokolwiek wiążącego wyliczenia.
Podstawowym podziałem immisji jest rozróżnienie na bezpośrednie i pośrednie.
Pierwsze z nich stanowią bezpośrednią ingerencję w cudzą własność. Są to m.in. przypadki umyślnego skierowania na sąsiednią nieruchomość wody opadowej czy wyrzucenia na nią nieczystości.
Drugą kategorią są immisje, które na nieruchomość sąsiednią oddziałują pośrednio. Polegać mogą one m.in. na emisji hałasu, wytwarzaniu zapachów, dymu, pyłu, spalin, wibracji czy nawet powodowaniu zakłóceń odbioru telewizji lub radia.
Immisje mogą przybrać również charakter negatywny, tj. polegać na pozbawieniu nieruchomości sąsiedniej określonych czynników, choćby światła słonecznego czy czystego powietrza.
Ocena rozmiaru zakłóceń
Powyższe nie oznacza, iż każde działanie odnoszące skutek na nieruchomości sąsiedniej może zostać uznane za immisję i generować ryzyko potencjalnych roszczeń. Podstawę do nich dają jedynie takie oddziaływania, które przekraczają przeciętną miarę.
Normy administracyjne, tj. m.in. regulacje dotyczące poziomu hałasu, nie stanowią wyłącznej podstawy do oceny stopnia zakłóceń, a jedynie dodatkową wskazówkę. Tym samym okoliczność, iż nie zostały przekroczone administracyjne normy zakłóceń, nie wyłącza możliwości przyjęcia, że zakłócenia przekraczały „przeciętną miarę” i mogą w danym przypadku stanowić podstawę odpowiedzialności. W praktyce spotykana jest więc sytuacja, kiedy mimo braku przekroczenia norm administracyjnych, np. poziomu hałasu, przedsiębiorca będzie odpowiadał za naruszenie, z uwagi na natężenie uciążliwości – choćby agresywny rodzaj dźwięku czy jego długotrwałość.
Ustalenie czy doszło do przekroczenia przeciętnej miary, dokonywane jest indywidualnie dla każdej sprawy w oparciu o kryteria społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Ocena ta nie powinna być oderwana od rzeczywistości. Winna ona nastąpić w oparciu o obiektywne warunki panujące w środowisku osób na danym terenie i w powiązaniu z konkretnym miejscem i czasem, nie zaś na podstawie subiektywnych odczuć danej grupy osób.
Tytułem przykładu – identyczny poziom natężenia hałasu generowanego przez urządzenia sklepowe, może być inaczej oceniony w przypadku nieruchomości znajdującej się w ścisłym centrum miasta czy dzielnicy przemysłowej, a odmiennie w lokalu w spokojnej, peryferyjnej okolicy mieszkalnej.
Podkreślić jednak należy, iż oddziaływania skutkujące zagrożeniem dla zdrowia lub życia, będą zabronione w każdym przypadku, niezależnie od ich rodzaju i zakresu.
Za co może zostać pozwany przedsiębiorca?
W zakresie roszczeń skierowanych przeciwko przedsiębiorcom, najczęściej spotykanymi w praktyce rodzajami immisji są te związane z wytwarzaniem hałasu oraz uciążliwych dla otoczenia zapachów. Dlatego też te czynniki należy traktować ze szczególną ostrożnością.
Właściciele sklepów powinni zwrócić uwagę na poziom dźwięku generowanego przez urządzenia mechaniczne – szczególnie te, które posiadają elementy zewnętrzne, zamocowane na elewacji budynku. Znaczna część spraw sądowych dotyczy skutków błędnego umiejscowienia lub niewłaściwego dobrania zewnętrznych agregatów chłodniczych.
W orzecznictwie widoczny jest również problem nienależytego zabezpieczenia przed wytwarzaniem i rozpowszechnianiem intensywnych zapachów. Przedsiębiorcy prowadzący jakąkolwiek, choćby drobną działalność gastronomiczną (np. stoisko z gorącymi napojami czy kanapkami), korzystający z wentylacji budynku, powinni zawczasu zainstalować odpowiednie wewnętrzne filtry, tak by uniemożliwić przenikanie nieprzyjemnych oparów do innych lokali.
W pewnych przypadkach również światło może zakłócać spokój sąsiadów – zwłaszcza w porze nocnej. Zbyt agresywne neony, wykorzystywane przy szyldach reklamowych, mogą naruszać prawo mieszkańców sąsiednich nieruchomości do wypoczynku.
Co grozi przedsiębiorcy?
Osobie pokrzywdzonej przysługuje cały katalog środków prawnych, mających służyć wyeliminowaniu źródła naruszenia, jego skutków oraz wynagrodzeniu poniesionej szkody.
Podstawą jest roszczenie o zaniechanie uciążliwej działalności – może ono polegać zarówno na żądaniu całkowitego zaprzestania, jak też zredukowaniu uciążliwości do poziomu zgodnego z prawem.
Drugim roszczeniem, którego powinni się obawiać przedsiębiorcy, jest możliwość żądania zapłaty odszkodowania. Jeżeli immisje wyrządziły sąsiadowi szkody majątkowe – zarówno bezpośrednio (np. zniszczenie rzeczy wskutek zalania), jak i pośrednio (np. utrata pracy z uwagi na zmęczenie wywołane ciągłym hałasem), właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do naprawienia powstałej szkody w pełnej wysokości.
Trzecim, w praktyce najbardziej dotkliwym roszczeniem, jest możliwość żądania zapłaty zadośćuczynienia. Stanowi ono konsekwencję wyrządzenia sąsiadowi szkody niemajątkowej (krzywdy). Zadośćuczynienie finansowe ma służyć wynagrodzeniu osobie pokrzywdzonej nieprzyjemnych doznań. Jego wysokość jest uzależniona od rodzaju i intensywności naruszenia – im bardziej było ono uciążliwe i im dłużej trwało tym wyższa będzie to kwota.
Potencjalne konsekwencje niewywiązania się z opisanych wyżej obowiązków są poważne. Jedynie przykładowo można wskazać, iż w sprawach dotyczących naruszenia prawa do wypoczynku w porze nocnej, wynikających z nadmiernego hałasu generowanego przez agregaty chłodnicze, kwoty zadośćuczynienia przyznawane osobom pokrzywdzonym sięgały nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych na osobę.
Jak się zabezpieczyć?
Polskie sądy nie są zbyt pobłażliwe w stosunku do przedsiębiorców, przyjmując domniemanie, iż osoby te powinny znać treść przepisów prawnych regulujących prowadzoną przez nie działalność i stosować się do określonych w nich wymogów. W konsekwencji ich obrona przed potencjalnymi roszczeniami jest trudniejsza, niż w przypadku przeciętnego obywatela. Dlatego też zdecydowanie lepiej jest odpowiednio wcześniej zabezpieczyć się przed ewentualnymi skargami i usunąć nieprawidłowości.
Osoby, które dopiero rozpoczynają działalność, powinny przed nabyciem urządzeń i montażem instalacji upewnić się (lub uzyskać pisemne oświadczenie sprzedawcy), że posiadają one specyfikacje odpowiadające normom prawnym i warunkom lokalnym, gdzie mają zostać wykorzystane. Wskazane jest również przeprowadzenie odpowiednich testów w ramach procedury odbioru urządzeń.
W toku prowadzenia działalności ważne jest, by zapewnić odpowiednie serwisowanie zainstalowanych maszyn. Przedsiębiorca powinien być również wyczulony na zapowiedzi ewentualnej sytuacji spornej. Mogą one mieć postać skarg kierowanych przez sąsiadów bezpośrednio do przedsiębiorcy lub też do zarządcy danej nieruchomości. Takich zwiastunów nie należy bagatelizować, lecz od razu podejmować środki mające służyć wyeliminowaniu lub choćby zredukowaniu przyczyn naruszenia. Wedle wszelkiego prawdopodobieństwa, wraz z upływem czasu, interwencje sąsiadów będą przybierać na sile. Przedłużające się ignorowanie problemu najczęściej skutkuje jego niepotrzebną eskalacją i przeniesieniem sporu na płaszczyznę sądową. Wojny sąsiedzkie mają w naszym kraju długą tradycję, bogato odzwierciedloną w kinematografii i literaturze. W prowadzeniu własnej działalności gospodarczej zdecydowanie bezpieczniej jest jednak nie powielać tych klasycznych wzorców i przeciwdziałać zbędnym sporom z sąsiadami.
Michał Ziółkowski
Adwokat
Ziółkowski i Partnerzy
Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p.
Choć każda osoba, niezależnie od tego czy prowadzi działalność gospodarczą czy nie, jest zobowiązana do niezakłócania sąsiadom możliwości spokojnego korzystania z ich nieruchomości, to w praktyce przedsiębiorca, częściej niż osoba prywatna, ma okazję niepokoić mieszkańców pobliskich mieszkań czy domów. Dostawy towarów, usuwanie odpadów, przyjmowanie klientów – to tylko przykłady czynności, które podejmowane w nieodpowiedni sposób, mogą skutkować powstaniem odpowiedzialności względem właścicieli nieruchomości sąsiadujących.
Immisje i ich rodzaje
W języku prawniczym działania posiadacza nieruchomości, których negatywne skutki odczuwają właściciele nieruchomości sąsiednich, a które nie polegają na wtargnięciu na teren cudzej nieruchomości, określa się mianem immisji. Aktualnie w nauce prawa sąsiedztwo rozumiane jest bardzo szeroko i dotyczy nie tylko nieruchomości granicznych, lecz wszystkich znajdujących się w kręgu oddziaływania źródła emisji.
Immisje mogą być dokonywane w różny sposób. Z uwagi na rozwój techniczny przepisy prawa aktualnie nie przewidują ich zamkniętego katalogu, ani nie zawierają jakiegokolwiek wiążącego wyliczenia.
Podstawowym podziałem immisji jest rozróżnienie na bezpośrednie i pośrednie.
Pierwsze z nich stanowią bezpośrednią ingerencję w cudzą własność. Są to m.in. przypadki umyślnego skierowania na sąsiednią nieruchomość wody opadowej czy wyrzucenia na nią nieczystości.
Drugą kategorią są immisje, które na nieruchomość sąsiednią oddziałują pośrednio. Polegać mogą one m.in. na emisji hałasu, wytwarzaniu zapachów, dymu, pyłu, spalin, wibracji czy nawet powodowaniu zakłóceń odbioru telewizji lub radia.
Immisje mogą przybrać również charakter negatywny, tj. polegać na pozbawieniu nieruchomości sąsiedniej określonych czynników, choćby światła słonecznego czy czystego powietrza.
Ocena rozmiaru zakłóceń
Powyższe nie oznacza, iż każde działanie odnoszące skutek na nieruchomości sąsiedniej może zostać uznane za immisję i generować ryzyko potencjalnych roszczeń. Podstawę do nich dają jedynie takie oddziaływania, które przekraczają przeciętną miarę.
Normy administracyjne, tj. m.in. regulacje dotyczące poziomu hałasu, nie stanowią wyłącznej podstawy do oceny stopnia zakłóceń, a jedynie dodatkową wskazówkę. Tym samym okoliczność, iż nie zostały przekroczone administracyjne normy zakłóceń, nie wyłącza możliwości przyjęcia, że zakłócenia przekraczały „przeciętną miarę” i mogą w danym przypadku stanowić podstawę odpowiedzialności. W praktyce spotykana jest więc sytuacja, kiedy mimo braku przekroczenia norm administracyjnych, np. poziomu hałasu, przedsiębiorca będzie odpowiadał za naruszenie, z uwagi na natężenie uciążliwości – choćby agresywny rodzaj dźwięku czy jego długotrwałość.
Ustalenie czy doszło do przekroczenia przeciętnej miary, dokonywane jest indywidualnie dla każdej sprawy w oparciu o kryteria społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Ocena ta nie powinna być oderwana od rzeczywistości. Winna ona nastąpić w oparciu o obiektywne warunki panujące w środowisku osób na danym terenie i w powiązaniu z konkretnym miejscem i czasem, nie zaś na podstawie subiektywnych odczuć danej grupy osób.
Tytułem przykładu – identyczny poziom natężenia hałasu generowanego przez urządzenia sklepowe, może być inaczej oceniony w przypadku nieruchomości znajdującej się w ścisłym centrum miasta czy dzielnicy przemysłowej, a odmiennie w lokalu w spokojnej, peryferyjnej okolicy mieszkalnej.
Podkreślić jednak należy, iż oddziaływania skutkujące zagrożeniem dla zdrowia lub życia, będą zabronione w każdym przypadku, niezależnie od ich rodzaju i zakresu.
Za co może zostać pozwany przedsiębiorca?
W zakresie roszczeń skierowanych przeciwko przedsiębiorcom, najczęściej spotykanymi w praktyce rodzajami immisji są te związane z wytwarzaniem hałasu oraz uciążliwych dla otoczenia zapachów. Dlatego też te czynniki należy traktować ze szczególną ostrożnością.
Właściciele sklepów powinni zwrócić uwagę na poziom dźwięku generowanego przez urządzenia mechaniczne – szczególnie te, które posiadają elementy zewnętrzne, zamocowane na elewacji budynku. Znaczna część spraw sądowych dotyczy skutków błędnego umiejscowienia lub niewłaściwego dobrania zewnętrznych agregatów chłodniczych.
W orzecznictwie widoczny jest również problem nienależytego zabezpieczenia przed wytwarzaniem i rozpowszechnianiem intensywnych zapachów. Przedsiębiorcy prowadzący jakąkolwiek, choćby drobną działalność gastronomiczną (np. stoisko z gorącymi napojami czy kanapkami), korzystający z wentylacji budynku, powinni zawczasu zainstalować odpowiednie wewnętrzne filtry, tak by uniemożliwić przenikanie nieprzyjemnych oparów do innych lokali.
W pewnych przypadkach również światło może zakłócać spokój sąsiadów – zwłaszcza w porze nocnej. Zbyt agresywne neony, wykorzystywane przy szyldach reklamowych, mogą naruszać prawo mieszkańców sąsiednich nieruchomości do wypoczynku.
Co grozi przedsiębiorcy?
Osobie pokrzywdzonej przysługuje cały katalog środków prawnych, mających służyć wyeliminowaniu źródła naruszenia, jego skutków oraz wynagrodzeniu poniesionej szkody.
Podstawą jest roszczenie o zaniechanie uciążliwej działalności – może ono polegać zarówno na żądaniu całkowitego zaprzestania, jak też zredukowaniu uciążliwości do poziomu zgodnego z prawem.
Drugim roszczeniem, którego powinni się obawiać przedsiębiorcy, jest możliwość żądania zapłaty odszkodowania. Jeżeli immisje wyrządziły sąsiadowi szkody majątkowe – zarówno bezpośrednio (np. zniszczenie rzeczy wskutek zalania), jak i pośrednio (np. utrata pracy z uwagi na zmęczenie wywołane ciągłym hałasem), właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do naprawienia powstałej szkody w pełnej wysokości.
Trzecim, w praktyce najbardziej dotkliwym roszczeniem, jest możliwość żądania zapłaty zadośćuczynienia. Stanowi ono konsekwencję wyrządzenia sąsiadowi szkody niemajątkowej (krzywdy). Zadośćuczynienie finansowe ma służyć wynagrodzeniu osobie pokrzywdzonej nieprzyjemnych doznań. Jego wysokość jest uzależniona od rodzaju i intensywności naruszenia – im bardziej było ono uciążliwe i im dłużej trwało tym wyższa będzie to kwota.
Potencjalne konsekwencje niewywiązania się z opisanych wyżej obowiązków są poważne. Jedynie przykładowo można wskazać, iż w sprawach dotyczących naruszenia prawa do wypoczynku w porze nocnej, wynikających z nadmiernego hałasu generowanego przez agregaty chłodnicze, kwoty zadośćuczynienia przyznawane osobom pokrzywdzonym sięgały nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych na osobę.
Jak się zabezpieczyć?
Polskie sądy nie są zbyt pobłażliwe w stosunku do przedsiębiorców, przyjmując domniemanie, iż osoby te powinny znać treść przepisów prawnych regulujących prowadzoną przez nie działalność i stosować się do określonych w nich wymogów. W konsekwencji ich obrona przed potencjalnymi roszczeniami jest trudniejsza, niż w przypadku przeciętnego obywatela. Dlatego też zdecydowanie lepiej jest odpowiednio wcześniej zabezpieczyć się przed ewentualnymi skargami i usunąć nieprawidłowości.
Osoby, które dopiero rozpoczynają działalność, powinny przed nabyciem urządzeń i montażem instalacji upewnić się (lub uzyskać pisemne oświadczenie sprzedawcy), że posiadają one specyfikacje odpowiadające normom prawnym i warunkom lokalnym, gdzie mają zostać wykorzystane. Wskazane jest również przeprowadzenie odpowiednich testów w ramach procedury odbioru urządzeń.
W toku prowadzenia działalności ważne jest, by zapewnić odpowiednie serwisowanie zainstalowanych maszyn. Przedsiębiorca powinien być również wyczulony na zapowiedzi ewentualnej sytuacji spornej. Mogą one mieć postać skarg kierowanych przez sąsiadów bezpośrednio do przedsiębiorcy lub też do zarządcy danej nieruchomości. Takich zwiastunów nie należy bagatelizować, lecz od razu podejmować środki mające służyć wyeliminowaniu lub choćby zredukowaniu przyczyn naruszenia. Wedle wszelkiego prawdopodobieństwa, wraz z upływem czasu, interwencje sąsiadów będą przybierać na sile. Przedłużające się ignorowanie problemu najczęściej skutkuje jego niepotrzebną eskalacją i przeniesieniem sporu na płaszczyznę sądową. Wojny sąsiedzkie mają w naszym kraju długą tradycję, bogato odzwierciedloną w kinematografii i literaturze. W prowadzeniu własnej działalności gospodarczej zdecydowanie bezpieczniej jest jednak nie powielać tych klasycznych wzorców i przeciwdziałać zbędnym sporom z sąsiadami.
Michał Ziółkowski
Adwokat
Ziółkowski i Partnerzy
Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p.
